Off-Plan-Kauf in Mauritius (VEFA): Funktionsweise und worauf zu achten ist

Der Off-Plan-Kauf in Mauritius, rechtlich bekannt als Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), bedeutet, dass Sie eine notarielle Urkunde unterzeichnen und eine Immobilie in Etappen bezahlen, während sie gebaut wird, anstatt den vollen Preis für eine fertiggestellte Einheit zu zahlen. Es ist die Standardstruktur, die bei den meisten neuen Entwicklungen in Mauritius angewendet wird, einschließlich PDS- und Wohnungsbauprojekten, die ausländischen Käufern offenstehen, und sie wird durch eine obligatorische Bankgarantie (garantie financière d'achèvement, oder GFA) abgesichert, die Ihre Raten schützt, falls der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt.

Was VEFA tatsächlich bedeutet

VEFA ist ein aus dem Französischen abgeleiteter Rechtsrahmen, der in das mauritische Immobilienrecht übernommen wurde und unter dem das Eigentum schrittweise mit dem Fortschreiten des Baus übertragen wird. Sie kaufen keinen fertigen Vermögenswert direkt; Sie kaufen Rechte an einer Immobilie, die in Phasen fertiggestellt wird, wobei die notarielle Kaufurkunde (contrat de VEFA) zu Beginn unterzeichnet wird, bevor die Hauptarbeiten abgeschlossen sind.

Dies unterscheidet sich von einem standardmäßigen Wiederverkaufskauf, bei dem die Kaufurkunde einmal unterzeichnet und der volle Preis bei Unterzeichnung (oder kurz danach, vorbehaltlich der Finanzierung) bezahlt wird. Bei VEFA:

• Die Kaufurkunde wird frühzeitig unterzeichnet, oft im Gründungs- oder frühen Rohbaustadium.
• Zahlungen werden nach einem Zeitplan gestaffelt, der an Meilensteine des Baus gebunden ist.
• Der Bauträger muss eine Bankgarantie für die von Ihnen gezahlten Beträge vorlegen, so dass, falls das Projekt ins Stocken gerät, eine Bank oder Versicherung verpflichtet ist, entweder die Arbeiten abzuschließen oder Ihnen den Betrag zu erstatten.

Warum Mauritius dieses Modell verwendet

VEFA ist der Mechanismus, der es ausländischen Staatsangehörigen ermöglicht, im Rahmen der meisten PDS (Property Development Scheme)-Projekte zu kaufen, da diese typischerweise vor oder während des Baus verkauft werden. Es verschafft Bauträgern einen gestaffelten Cashflow zur Finanzierung der Baukosten, während es Käufern einen Rechtstitel und eine Fertigstellungsgarantie gibt, anstatt sich rein auf das Vertrauen in den Ruf des Bauträgers zu verlassen.

Der Zahlungsplan

Zahlungsaufforderungen unter VEFA in Mauritius entsprechen im Großen und Ganzen einem Standardzeitplan, wobei die genauen Prozentsätze je nach Bauträger und Projekt leicht variieren:

• Eine Reservierungsanzahlung (oft etwa 5-10%), die bei Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung, vor der notariellen Urkunde, zu leisten ist.
• Eine weitere Tranche bei Unterzeichnung der Kaufurkunde, sobald die Grundstücks- und vorläufigen Genehmigungen vorliegen.
• Progressive Aufforderungen, sobald der Bau definierte Phasen erreicht: Fertigstellung des Fundaments, Rohbau (gros œuvre), Dacharbeiten und Ausbauarbeiten.
• Ein endgültiger Restbetrag bei Übergabe (livraison), sobald die Immobilie bewohnbar und an Versorgungsleitungen angeschlossen ist.

Diese Zahlen sollten immer als Richtwerte behandelt und anhand des spezifischen Vertrags bestätigt werden, da Anzahl und Höhe der Tranchen zwischen den Projekten variieren. Jede Zahlungsaufforderung sollte von einem Architekten- oder Projektmanager-Zertifikat begleitet sein, das bestätigt, dass die jeweilige Phase tatsächlich erreicht wurde – dies ist ein Dokument, das Sie vor der Zahlung einsehen sollten.

Typische Meilensteine zum Verfolgen

• Unterzeichnung und Registrierung der notariellen Urkunde
• Fertigstellung von Fundament und Keller (falls vorhanden)
• Fertigstellung des Rohbaus
• Dach und Außenhülle geschlossen
• Innenausstattung, Einbauten und Landschaftsgestaltung
• Endgültige Übergabe mit Fertigstellungsbescheinigung (quitus) und Schlüsseln

Due Diligence vor der Unterzeichnung

Der Off-Plan-Kauf bedeutet, dass Sie Zeichnungen, Spezifikationen und die Erfolgsbilanz eines Bauträgers vertrauen, anstatt eine fertige Einheit zu inspizieren. Daher ist die Due Diligence wichtiger, nicht weniger wichtig.

• Überprüfen Sie die Geschichte des Bauträgers. Erkundigen Sie sich nach bereits abgeschlossenen Projekten, ob diese pünktlich und gemäß den versprochenen Spezifikationen geliefert wurden, und ob Sie eine fertiggestellte Entwicklung desselben Teams besichtigen können.
• Bestätigen Sie, dass die Bankgarantie vorhanden ist. Die GFA sollte von einer anerkannten mauritischen Bank oder Versicherung ausgestellt und in Ihrem Vertrag referenziert sein; bitten Sie Ihren Notar, ihre Gültigkeit vor der Unterzeichnung zu bestätigen.
• Lesen Sie das Spezifikationsdokument (descriptif) genau durch. Dieses listet Materialien, Marken, Oberflächen und enthaltene Einbauten auf – mündliche Versprechen über „hochwertige Ausstattungen“ bedeuten wenig ohne eine schriftliche Spezifikation.
• Verstehen Sie die Vertragsstrafen bei Verzögerung. Ein angemessener VEFA-Vertrag beinhaltet eine Entschädigung, wenn die Lieferung über eine Nachfrist hinaus verzögert wird.
• Klären Sie die Servicegebühren und die Verwaltungsstruktur. Für Wohnungen und Villen in einer verwalteten Wohnanlage fragen Sie, was enthalten ist, und holen Sie eine Schätzung der monatlichen Gebühren ein, bevor Sie sich verpflichten.
• Nutzen Sie einen unabhängigen Notar oder zumindest eine unabhängige Rechtsprüfung, auch wenn der Notar des Bauträgers die Urkunde bearbeitet, um sicherzustellen, dass der Zeitplan und die Klauseln Standard und ausgewogen sind.

Baustellenbesuche während des Baus

Auch ohne eine fertige Einheit zur Inspektion lohnt es sich, die Baustelle regelmäßig zu besuchen. Es ermöglicht Ihnen, den tatsächlichen Fortschritt im Vergleich zu den Zahlungsaufforderungen zu sehen, die Qualität der laufenden Arbeiten zu überprüfen und ein Gefühl für die umgebende Infrastruktur zu bekommen – Straßenzugang, Entwässerung, Nachbargrundstücke – was Fotos und Broschüren nicht immer vermitteln.

Währung, Rückführung und Finanzierung

Ausländische Käufer im Rahmen von PDS und ähnlichen Programmen können Käufe in der Regel durch eine Mischung aus Überseefonds und lokalen Bankdarlehen finanzieren; siehe unseren separaten Leitfaden zu Immobiliendarlehensfinanzierungen in Mauritius, wie gestaffelte VEFA-Zahlungen mit Hypothekenauszahlungen interagieren. Gelder, die für den Kauf nach Mauritius überwiesen werden, und später Mieteinnahmen oder Wiederverkaufserlöse, sind in der Regel rückführbar, aber Sie sollten die aktuellen Regeln mit Ihrer Bank und Ihrem Notar zum Zeitpunkt der Transaktion bestätigen, da regulatorische Details angepasst werden können.

Spezifische Risiken beim Off-Plan-Kauf

• Bauverzögerungen. Selbst gut geführte Projekte können von Wetter, Lieferketten oder Genehmigungen betroffen sein. Fragen Sie, welcher Puffer in das Ihnen genannte Lieferdatum eingebaut ist.
• Änderungen der Spezifikationen. Gelegentlich werden Oberflächen oder Grundrisse während des Baus angepasst; Ihr Vertrag sollte festlegen, wie Sie benachrichtigt werden und ob Sie wesentlichen Änderungen widersprechen können.
• Marktbewegung. Preise und Nachfrage können sich zwischen Reservierung und Fertigstellung verschieben, was ein normales Merkmal von Off-Plan-Investitionen in jedem Markt ist und gegen den Vorteil des Kaufs zum heutigen Preis abgewogen werden sollte.
• Währungsrisiko. Wenn Ihre Mittel in einer anderen Währung als MUR gehalten werden, können Wechselkursbewegungen während der Bauzeit Ihre tatsächlichen Kosten beeinflussen.

Vorteile des Off-Plan-Kaufs

• Zugang zu den neuesten Beständen bei Entwicklungen, oft mit besseren Grundrissen und modernen Spezifikationen als ältere Wiederverkaufsbestände in den Kauflisten.
• Gestaffelte Zahlungen können den Cashflow im Vergleich zur Zahlung des vollen Preises für eine fertiggestellte Einheit erleichtern.
• Potenzial für Kapitalwachstum zwischen Reservierung und Lieferung in einem steigenden Markt, obwohl dies nie garantiert ist.
• Möglichkeit, die Position der Einheit, die Etage und manchmal die Ausstattung frühzeitig im Verkaufsprozess auszuwählen, bevor die besten Einheiten vergeben sind.

Sprechen Sie mit Olaya Properties

Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf in Mauritius in Betracht ziehen, kann Olaya Properties Sie über aktuelle neue Entwicklungen, die damit verbundenen Zahlungspläne und deren Vergleich mit Wiederverkaufsoptionen in unseren Kauflisten informieren. Wir können Ihnen auch bei der Organisation von Besichtigungen helfen, Sie mit lokalen Notaren in Kontakt bringen und Sie bis zur Fertigstellung unterstützen.

Kontaktieren Sie uns über unsere Kontaktseite, rufen Sie +230 5511 1510 an oder senden Sie eine E-Mail an sales@olaya.mu, um Ihr Projekt zu besprechen.