Покупка недвижимости на стадии строительства на Маврикии (VEFA): Как это работает и что проверять

Покупка недвижимости на стадии строительства на Маврикии, юридически известная как Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), означает, что вы подписываете нотариальный акт и оплачиваете недвижимость поэтапно по мере ее строительства, а не платите полную цену за готовый объект. Это стандартная структура, используемая в большинстве новых проектов на Маврикии, включая схемы PDS и квартирные комплексы, открытые для иностранных покупателей, и она подкреплена обязательной банковской гарантией (garantie financière d'achèvement, или GFA), которая защищает ваши платежи, если застройщик не завершит проект.

Что на самом деле означает VEFA

VEFA — это юридическая система французского происхождения, принятая в законодательстве Маврикия о недвижимости, согласно которой право собственности передается постепенно по мере продвижения строительства. Вы не покупаете готовый актив сразу; вы приобретаете права на недвижимость, которая завершается поэтапно, при этом нотариальный акт купли-продажи (contrat de VEFA) подписывается в самом начале, до завершения основных работ.

Это отличается от стандартной покупки на вторичном рынке, где акт купли-продажи подписывается один раз, и полная цена оплачивается при подписании (или вскоре после этого, при условии финансирования). В случае с VEFA:

• Акт купли-продажи подписывается на ранней стадии, часто на этапе закладки фундамента или ранних строительных работ.
• Платежи распределяются по графику, привязанному к этапам строительства.
• Застройщик должен предоставить банковскую гарантию, покрывающую суммы, которые вы заплатили, так что, если проект застопорится, банк или страховщик обязуется либо завершить работы, либо вернуть вам деньги.

Почему Маврикий использует эту модель

VEFA — это механизм, который позволяет иностранным гражданам покупать недвижимость в рамках большинства проектов PDS (Property Development Scheme), поскольку они обычно продаются до или во время строительства. Это дает застройщикам поэтапный денежный поток для финансирования строительных затрат, а покупателям — законное право собственности и гарантию завершения, вместо того чтобы полагаться исключительно на доверие к репутации застройщика.

График платежей

Запросы на оплату в рамках VEFA на Маврикии в целом соответствуют стандартному графику, хотя точные процентные доли немного различаются в зависимости от застройщика и проекта:

• Залог за резервирование (часто около 5-10%) оплачивается при подписании соглашения о резервировании, до нотариального акта.
• Дополнительный транш при подписании акта купли-продажи, после оформления земли и получения предварительных разрешений.
• Прогрессивные платежи по мере достижения определенных этапов строительства: завершение фундамента, конструкционных работ (gros œuvre), кровли и отделочных работ.
• Окончательный баланс при сдаче (livraison), как только недвижимость станет пригодной для проживания и подключенной к коммуникациям.

Эти цифры всегда следует рассматривать как ориентировочные и подтверждать в конкретном договоре, поскольку количество и размер траншей различаются между проектами. Каждый запрос на средства должен сопровождаться сертификатом архитектора или руководителя проекта, подтверждающим, что этап действительно достигнут — это документ, который стоит запросить перед оплатой.

Типичные этапы для отслеживания

• Подписание и регистрация нотариального акта
• Завершение фундамента и цокольного этажа (если таковой имеется)
• Завершение конструктивного каркаса
• Завершение кровли и внешней оболочки
• Внутренняя отделка, оборудование и ландшафтный дизайн
• Окончательная передача с сертификатом завершения (quitus) и ключами

Должная осмотрительность перед подписанием

Покупка недвижимости на стадии строительства означает, что вы доверяете чертежам, спецификациям и послужному списку застройщика, а не осматриваете готовый объект, поэтому должная осмотрительность имеет большее, а не меньшее значение.

• Проверьте историю застройщика. Узнайте о ранее завершенных проектах, были ли они сданы в срок и в соответствии с обещанными спецификациями, и можете ли вы посетить завершенный объект, построенный той же командой.
• Убедитесь в наличии банковской гарантии. GFA должна быть выдана признанным маврикийским банком или страховщиком и указана в вашем договоре; попросите вашего нотариуса подтвердить ее действительность перед подписанием.
• Внимательно прочитайте документ спецификаций (descriptif). В нем перечислены материалы, бренды, отделка и включенное оборудование — устные обещания о «высококачественной отделке» мало что значат без письменной спецификации.
• Ознакомьтесь с положениями о штрафах за задержку. Разумный договор VEFA включает компенсацию, если поставка задерживается сверх льготного периода.
• Уточните коммунальные платежи и структуру управления. Для квартир и вилл в управляемом комплексе спросите, что включено, и получите оценку ежемесячных сборов, прежде чем принимать обязательства.
• Воспользуйтесь услугами независимого нотариуса или хотя бы независимой юридической экспертизы, даже если нотариус застройщика оформляет сделку, чтобы убедиться, что график и условия являются стандартными и сбалансированными.

Посещения стройплощадки во время строительства

Даже без готового объекта для осмотра, периодические посещения стройплощадки полезны. Это позволяет вам видеть фактический прогресс по сравнению с запросами на оплату, проверять качество выполняемых работ и получать представление об окружающей инфраструктуре — доступе к дорогам, дренаже, соседних участках — то, что фотографии и брошюры не всегда передают.

Валюта, репатриация и финансирование

Иностранные покупатели в рамках PDS и аналогичных схем, как правило, могут финансировать покупки за счет сочетания зарубежных средств и местных банковских кредитов; смотрите наше отдельное руководство по ипотечному кредитованию на Маврикии, чтобы узнать, как поэтапные платежи VEFA взаимодействуют с получением ипотечного кредита. Средства, переведенные на Маврикий для покупки, а также доход от аренды или выручка от перепродажи впоследствии, как правило, подлежат репатриации, но вам следует подтвердить действующие правила с вашим банком и нотариусом на момент сделки, поскольку регулирующие детали могут быть изменены.

Риски, специфичные для покупки на стадии строительства

• Задержки строительства. Даже хорошо управляемые проекты могут пострадать от погоды, проблем с цепочками поставок или разрешительной документации. Спросите, какой запас заложен в указанный вам срок сдачи.
• Изменения спецификации. Иногда отделка или планировка корректируются во время строительства; ваш договор должен указывать, как вы будете уведомлены и можете ли вы возражать против существенных изменений.
• Движение рынка. Цены и спрос могут меняться в период между резервированием и завершением, что является нормальной особенностью инвестиций на стадии строительства на любом рынке и должно быть взвешено по сравнению с выгодой покупки по сегодняшней цене.
• Валютный риск. Если ваши средства хранятся в валюте, отличной от MUR, колебания обменного курса в течение периода строительства могут повлиять на вашу фактическую стоимость.

Преимущества покупки на стадии строительства

• Доступ к новейшему фонду в рамках проектов, часто с лучшими планировками и современными спецификациями, чем старая недвижимость на вторичном рынке в списках для покупки.
• Поэтапные платежи могут облегчить денежный поток по сравнению с оплатой полной цены за готовый объект.
• Потенциал для прироста капитала между резервированием и сдачей в условиях растущего рынка, хотя это никогда не гарантируется.
• Возможность выбора расположения объекта, этажа и иногда отделки на ранней стадии процесса продаж, до того как лучшие объекты будут заняты.

Обратитесь в Olaya Properties

Если вы рассматриваете покупку недвижимости на стадии строительства на Маврикии, Olaya Properties может рассказать вам о текущих новых проектах, графиках платежей, прилагаемых к каждому из них, и о том, как они соотносятся с вариантами вторичного рынка в наших списках для покупки. Мы также можем помочь организовать просмотры, связать вас с местными нотариусами и поддержать вас до завершения сделки.

Свяжитесь с нами через нашу страницу контактов, позвоните по телефону +230 5511 1510 или напишите по электронной почте sales@olaya.mu, чтобы обсудить ваш проект.