PDS, IRS, RES et Smart City à Maurice : Explications

Le PDS (Property Development Scheme), et ses prédécesseurs l'IRS et le RES, ainsi que le régime plus récent Smart City, sont les cadres légaux qui permettent aux non-citoyens d'acheter une propriété résidentielle à l'île Maurice en pleine propriété, conférant généralement l'éligibilité à un permis de résidence au-delà d'un seuil d'investissement minimum. Comprendre à quel régime un projet appartient est important car cela affecte l'éligibilité, le prix d'achat minimum, l'utilisation autorisée et les avantages en matière de résidence liés à la propriété.

Pourquoi ces dispositifs existent-ils ?

Le droit mauricien restreint généralement la propriété foncière et immobilière par les non-citoyens en dehors de régimes spécifiques autorisés. Les dispositifs IRS, RES, PDS et Smart City ont été introduits, puis affinés, pour ouvrir des catégories définies de biens immobiliers aux acheteurs étrangers tout en orientant l'investissement vers des développements planifiés de meilleure qualité plutôt que des ventes de terrains ad hoc. La plupart des unités commercialisées auprès des acheteurs internationaux aujourd'hui, y compris beaucoup sur nos pages développements, relèvent des règles du PDS ou de la Smart City, étant donné que l'IRS et le RES ont été effectivement remplacés par le PDS.

Un Bref Historique

• IRS (Integrated Resort Scheme) — introduit au milieu des années 2000 pour les grands développements de luxe de style complexe hôtelier, généralement avec un investissement minimum plus élevé.
• RES (Real Estate Scheme) — introduit pour permettre des développements à plus petite échelle sans prix minimum fixe, visant à élargir les options au-delà de l'IRS.
• PDS (Property Development Scheme) — introduit en 2015 pour unifier et remplacer l'IRS et le RES, établissant un cadre plus cohérent pour les développements résidentiels à usage mixte ouverts aux acheteurs étrangers.
• Smart City Scheme — une désignation de planification plus large pour les grands développements à usage mixte (résidentiel, commercial, bureaux, loisirs) construits autour de la durabilité et des principes de "vivre-travailler-jouer", au sein desquels des unités résidentielles peuvent également être vendues à des étrangers.

PDS : La Principale Voie Actuelle

Le PDS est désormais le principal régime sous lequel les promoteurs construisent et vendent des unités résidentielles aux acheteurs mauriciens et étrangers. Les caractéristiques clés incluent généralement :

• Un prix d'achat minimum pour les acheteurs étrangers, qui est périodiquement révisé par les autorités et se situe actuellement aux alentours de 375 000 USD, bien que cela doive toujours être confirmé par rapport à la réglementation en vigueur au moment de l'achat.
• Les développements doivent inclure un mélange d'unités résidentielles ainsi que des commodités ou services (tels que des jardins paysagers, des installations de loisirs, ou dans certains cas, un composant hôtelier), et incorporent souvent une contribution socio-économique à la communauté environnante.
• Le titre de pleine propriété est accordé à l'acheteur étranger, enregistré à l'île Maurice.
• L'achat au-dessus du seuil minimum rend généralement l'acheteur (et les personnes à charge éligibles) apte à demander un permis de résidence mauricien, qui reste généralement valide tant que la propriété est conservée.

Ce qu'il faut vérifier sur un projet PDS

• Confirmer que le projet est officiellement approuvé sous le régime PDS par l'Economic Development Board (EDB), et non simplement commercialisé comme tel.
• Vérifier si le prix de l'unité seule suffit pour la résidence, ou si des frais et des forfaits de mobilier sont nécessaires pour atteindre le seuil.
• Examiner les commodités et la structure de gestion, car les charges de service varient considérablement entre les projets.
• Si vous achetez sur plan, consultez notre guide sur les achats en VEFA et sur plan pour comprendre le fonctionnement des paiements échelonnés selon les contrats PDS.

Smart City : Développements Plus Grands et à Usage Mixte

Smart City est une désignation de planification et d'investissement plutôt qu'un régime purement résidentiel. Un projet Smart City s'étend généralement sur une grande propriété foncière et combine des quartiers résidentiels avec des bureaux, des commerces, des installations éducatives ou de santé, et des infrastructures de loisirs, développés dans le cadre d'un plan directeur à long terme.

• Les unités résidentielles au sein d'une Smart City approuvée peuvent être vendues à des étrangers selon des conditions largement alignées sur l'éligibilité PDS et les règles de résidence.
• Étant donné qu'il s'agit de projets plus vastes et à plus long terme, la livraison des commodités (écoles, bureaux, commerces) se fait souvent par phases sur de nombreuses années, de sorte que les acheteurs doivent examiner la séquence du plan directeur, et pas seulement la phase résidentielle dans laquelle ils achètent.
• Les développements Smart City sont généralement positionnés pour les acheteurs souhaitant une communauté intégrée plutôt qu'une villa ou un immeuble d'appartements indépendant.

Comparaison des Dispositifs en un Coup d'Œil

• IRS — dispositif antérieur, largement fermé aux nouvelles ventes, associé aux développements de complexes de luxe précédents.
• RES — dispositif antérieur, développements plus petits, largement absorbé par le PDS.
• PDS — la voie standard actuelle pour les développements résidentiels destinés aux acheteurs étrangers à travers l'île Maurice.
• Smart City — plans directeurs plus grands à usage mixte, les composants résidentiels étant vendus selon des règles d'éligibilité similaires à celles du PDS.
• Appartements R+2 (Ground+2 apartments) — une voie distincte et plus simple permettant aux étrangers d'acheter des appartements dans des immeubles d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, sans le même seuil de prix minimum, mais sans éligibilité automatique à la résidence liée à un montant d'achat inférieur.

Considérations sur la Résidence

Un permis de résidence obtenu par l'investissement immobilier sous le PDS ou Smart City est généralement lié au maintien de la propriété qualifiante et est soumis aux conditions fixées par les autorités, qui peuvent être révisées au fil du temps. Les acheteurs dont la motivation première est la résidence, plutôt que la propriété elle-même, devraient considérer cela comme un aspect important mais distinct de la diligence raisonnable, idéalement confirmé auprès de conseillers en immigration et juridiques plutôt que de se fier uniquement au matériel marketing.

Achats de Terrains dans le Cadre de ces Dispositifs

Certains projets PDS et Smart City comprennent des parcelles de terrain viabilisées pour les acheteurs souhaitant construire leur propre villa au sein du domaine, en plus des unités clés en main. Si vous envisagez d'acheter un terrain dans le cadre de l'un de ces dispositifs, confirmez :

• Si le prix du terrain inclut l'infrastructure et les services, ou si ceux-ci sont facturés séparément.
• Les directives architecturales imposées par le domaine, car les développements Smart City et PDS exigent souvent que les conceptions soient approuvées par un comité du domaine.
• Les délais de début et d'achèvement de la construction, car certains régimes imposent des échéances.

Étapes Pratiques pour les Acheteurs

• Demandez au promoteur ou à l'agent de confirmer, par écrit, le dispositif spécifique (PDS, Smart City ou R+2) sous lequel un projet est approuvé.
• Demandez la référence d'approbation de l'EDB le cas échéant, et vérifiez directement les seuils d'éligibilité plutôt que de vous fier uniquement aux chiffres marketing.
• Tenez compte des frais de notaire, des droits d'enregistrement et de tous les forfaits mobilier ou d'aménagement lors du calcul pour savoir si une unité atteint le seuil d'éligibilité à la résidence.
• Comparez plusieurs projets parmi nos développements et nos annonces à vendre avant de vous engager, car le type de dispositif n'est qu'un facteur parmi d'autres, à côté de l'emplacement, de l'historique du promoteur et des spécifications.

Parlez à Olaya Properties

Naviguer dans les dispositifs PDS, Smart City et les régimes connexes peut être complexe, en particulier lorsque l'éligibilité à la résidence fait partie de votre décision. Olaya Properties peut clarifier quel régime s'applique à un projet donné, quels sont les seuils actuels et comment les chiffres fonctionnent pour votre situation, que vous recherchiez de nouveaux développements ou envisagiez un terrain pour une auto-construction.

Contactez-nous via notre page de contact, appelez le +230 5511 1510 ou envoyez un e-mail à sales@olaya.mu pour des conseils personnalisés.