毛里求斯PDS、IRS、RES和智慧城市计划解析

PDS（Property Development Scheme，房产开发计划）及其前身IRS和RES，以及较新的Smart City（智慧城市）计划，是允许非公民在毛里求斯购买永久产权住宅房产的法律框架，通常在达到最低投资门槛时授予居留许可资格。了解项目属于哪个计划至关重要，因为它会影响资格、最低购买价格、允许的使用方式以及与所有权相关的居留福利。

这些计划为何存在

毛里求斯法律通常限制非公民在特定授权计划之外拥有土地和房产。IRS、RES、PDS和Smart City计划的引入和后来的完善，旨在向外国买家开放特定类别的房地产，同时将投资引导至规划良好、标准更高的开发项目，而非零散的土地销售。如今，许多面向国际买家销售的单元，包括我们开发项目页面上的许多单元，都属于PDS或Smart City规则，因为IRS和RES已被PDS有效取代。

历史回顾

• IRS (Integrated Resort Scheme，综合度假村计划) — 于2000年代中期推出，用于大型豪华度假村式开发项目，通常有较高的最低投资额。
• RES (Real Estate Scheme，房地产计划) — 旨在允许较小规模的开发项目，没有固定最低价格，目的是在IRS之外拓宽选择。
• PDS (Property Development Scheme，房产开发计划) — 于2015年推出，旨在统一和取代IRS和RES，为向外国买家开放的混合用途住宅开发项目设定更一致的框架。
• Smart City Scheme (智慧城市计划) — 一个更广泛的规划指定，用于围绕可持续性和“生活-工作-娱乐”原则建设的大型混合用途开发项目（住宅、商业、办公、休闲），其中住宅单元也可出售给外国人。

PDS：当前主要途径

PDS现在是开发商向毛里求斯和外国买家建造和销售住宅单元的主要计划。主要特点通常包括：

• 外国买家的最低购买价格，该价格由当局定期审查，目前约为375,000美元，但购买时应始终根据现行法规进行确认。
• 开发项目必须包含住宅单元和便利设施或服务（如园林景观、休闲设施，或在某些情况下包含酒店部分），并通常包括对周边社区的社会经济贡献。
• 永久产权授予外国买家，并在毛里求斯注册。
• 购买价格超过最低门槛通常使买家（及符合条件的受抚养人）有资格申请毛里求斯居留许可，该许可通常在保留房产期间有效。

PDS项目检查要点

• 确认项目已由经济发展局 (EDB) 正式批准为PDS，而不仅仅是如此宣传。
• 检查仅单元价格是否符合居留资格，或者是否需要将费用和家具套餐计入才能达到门槛。
• 审查便利设施和管理结构，因为不同项目的服务费差异很大。
• 如果购买期房，请参阅我们的VEFA和期房购买指南，了解PDS合同下分期付款的工作方式。

Smart City：大型混合用途开发项目

Smart City是一种规划和投资指定，而非纯粹的住宅计划。Smart City项目通常占地面积广阔，将住宅区与办公空间、零售、教育或医疗设施以及休闲基础设施结合起来，并根据长期总体规划进行开发。

• 获批的Smart City内的住宅单元可以出售给外国人，其条款与PDS的资格和居留规定大致一致。
• 由于这些是规模更大、时间跨度更长的项目，便利设施（学校、办公室、零售）的交付通常会分阶段进行，持续多年，因此买家应关注总体规划的顺序，而不仅仅是他们所购买的住宅阶段。
• Smart City开发项目通常定位于那些希望获得一个综合社区而非独立别墅或公寓楼的买家。

各计划一览

• IRS — 遗产计划，基本上已停止新销售，与早期豪华度假村开发项目相关。
• RES — 遗产计划，较小规模的开发项目，基本上已并入PDS。
• PDS — 毛里求斯外国买家住宅开发项目的当前标准途径。
• Smart City — 较大的混合用途总体规划，住宅部分根据与PDS相似的资格规则出售。
• Ground+2 Apartments — 一种单独、更简单的途径，允许外国人在地面以上至少两层的建筑物中购买公寓，没有相同的最低价格门槛，但也不会自动获得与较低购买金额相关的居留资格。

居留考虑

通过PDS或Smart City下的房产投资获得的居留许可通常与持续拥有符合条件的房产挂钩，并受当局设定的条件限制，这些条件可能会随时间修订。以居留而非房产本身为主要动机的买家，应将其视为一项重要但独立的尽职调查，最好与移民和法律顾问确认，而不是仅仅依赖营销材料。

这些计划下的土地购买

一些PDS和Smart City项目除了交钥匙单元外，还包括已开发地块，供希望在庄园内建造自己别墅的买家选择。如果您正在考虑这些计划中的土地，请确认：

• 土地价格是否包含基础设施和配套服务，或者这些是否单独计费。
• 庄园施加的建筑指南，因为Smart City和PDS开发项目通常要求设计方案由庄园委员会批准。
• 施工开始和完成的时间表，因为一些计划规定了截止日期。

买家实用步骤

• 要求开发商或代理商书面确认项目所依据的具体计划（PDS、Smart City或Ground+2）。
• 在相关情况下索取EDB批准参考号，并直接核实资格门槛，而不是仅仅依赖营销数据。
• 计算单元是否达到居留资格门槛时，应将公证费、注册税以及任何家具或装修套餐计入。
• 在承诺购买之前，比较我们开发项目和购买列表中的几个项目，因为计划类型只是区位、开发商记录和规格之外的一个因素。

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