Wohnungsbaudarlehen auf Mauritius: Immobilienfinanzierung als lokaler oder ausländischer Käufer

Wohnungsbaudarlehen auf Mauritius sind bei lokalen Geschäftsbanken selbstverständlich für mauritische Staatsbürger erhältlich, sowie für ausländische Käufer, die im Rahmen von Programmen wie PDS oder in Ground+2-Mehrfamilienhäusern kaufen, meistens mit einem niedrigeren Beleihungswert als Einheimische erhalten. Finanzierungsbedingungen, erforderliche Einlagen und Dokumentationen unterscheiden sich erheblich zwischen Ansässigen, nicht-ansässigen Staatsbürgern und nicht-ansässigen ausländischen Käufern, daher ist es der erste Schritt, zu verstehen, welcher Kategorie Sie angehören.

Wer kann wie viel leihen?

Mauritische Banken bewerten Hypothekenanträge je nach Wohnsitz und Staatsbürgerschaft unterschiedlich.

Mauritische Staatsbürger und Einwohner

• Lokale Käufer können typischerweise bis zu etwa 80-90 % des Immobilienwertes leihen, vorbehaltlich einer Bonitätsprüfung, obwohl die genaue Politik je nach Bank variiert.
• Die Kreditlaufzeiten betragen üblicherweise bis zu 25-30 Jahre, abhängig vom Alter des Kreditnehmers bei Fälligkeit.
• Einkommen, bestehende Schulden und Kreditgeschichte werden ähnlich wie in anderen Märkten bewertet, wobei lokale Banken Schuldendienstquoten verwenden, um die monatlichen Rückzahlungen zu begrenzen.

Ausländische Käufer

• Nicht-Staatsbürger, die im Rahmen von PDS-, Smart City- oder Ground+2-Programmen kaufen, können in der Regel eine Finanzierung von mauritischen Banken erhalten, aber die Beleihungswerte sind normalerweise konservativer und liegen oft im Bereich von 50-70 % des Kaufpreises, wobei der Käufer den Rest aus Übersee-Ressourcen finanziert.
• Einige Banken verlangen, dass die Immobilie selbst bereits im Rahmen eines anerkannten Programms genehmigt ist, bevor sie einen Kreditantrag prüfen. Daher sollte die Finanzierung frühzeitig besprochen werden und nicht erst, nachdem eine Reservierung unterzeichnet wurde.
• Nicht-ansässige Antragsteller müssen in der Regel umfangreichere Unterlagen vorlegen, um die Anforderungen zur Bekämpfung der Geldwäsche und zur Herkunft der Mittel zu erfüllen, als dies bei einem lokalen Kreditnehmer der Fall wäre.

Diese Prozentsätze sind indikativ und ändern sich mit der Bankpolitik und der vorherrschenden Risikobereitschaft. Bestätigen Sie daher immer die aktuellen Bedingungen direkt bei den Kreditgebern, bevor Sie Ihr Budget planen.

Typischerweise benötigte Unterlagen

Obwohl die Anforderungen je nach Bank variieren, sollten sowohl ausländische als auch lokale Antragsteller Folgendes erwarten:

• Identitätsnachweis und, für ausländische Käufer, Reisepass und Aufenthaltsdokumente.
• Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder geprüfte Bilanzen für Geschäftsinhaber).
• Kontoauszüge für einen aktuellen Zeitraum, oft sechs bis zwölf Monate.
• Dokumentation der Mittelherkunft für die Anzahlung und etwaige Pauschalzahlungen, besonders wichtig für nicht-ansässige Antragsteller.
• Der compromis de vente oder die Reservierungsvereinbarung für die zu finanzierende Immobilie, zusammen mit Projektgenehmigungen beim Kauf "off-plan" (siehe unser Leitfaden zu VEFA off-plan purchases).

Zinssätze und Kreditstrukturen

Mauritische Hypothekenzinsen werden in der Regel im Verhältnis zum von der Bank of Mauritius festgelegten Repo Rate angegeben, wobei Banken einen Aufschlag auf einen Referenzsatz anwenden. Die Zinssätze können sein:

• Variabel, d.h. sie bewegen sich mit dem Hauptrefinanzierungssatz der Bank oder dem Repo-gebundenen Satz über die gesamte Laufzeit des Darlehens.
• Für einen anfänglichen Zeitraum fest, danach geht das Darlehen in einen variablen Satz über – von einigen Banken für einen Teil der Laufzeit angeboten.

Da sich die Zinssätze mit der Geldpolitik bewegen, sollten alle zu einem bestimmten Zeitpunkt angegebenen Zahlen nur als Richtwerte behandelt werden, und Sie sollten beim Budgetieren eines Kaufs direkt bei den Banken eine aktuelle Zinsübersicht anfordern.

Kreditwährung

Ausländische Käufer haben manchmal die Möglichkeit, ein Darlehen in einer Fremdwährung (z.B. USD oder EUR) gegen eine Immobilie auf Mauritius aufzunehmen, insbesondere wenn ihr Einkommen in dieser Währung erzielt wird, obwohl Darlehen in lokaler Währung (MUR) Standard sind. Die Aufnahme eines Darlehens in einer Währung, die von Ihrem Einkommen oder den Mieteinnahmen der Immobilie (falls vorhanden) abweicht, birgt ein Wechselkursrisiko, das neben dem Zinssatz selbst sorgfältig abgewogen werden sollte.

Wie die Finanzierung mit Off-Plan-Zahlungsplänen interagiert

Beim Kauf "off-plan" im Rahmen von VEFA werden die Kreditauszahlungen typischerweise so strukturiert, dass sie dem Zahlungsaufrufplan des Entwicklers entsprechen, anstatt als einmaliger Pauschalbetrag ausgezahlt zu werden. Das bedeutet:

• Die Bank stellt die Mittel schrittweise bereit, sobald Bauabschnitte zertifiziert sind, was den in unserem VEFA guide beschriebenen Zahlungsaufrufen entspricht.
• Zinsen werden in der Regel nur auf die ausgezahlten Beträge und nicht auf die gesamte Fazilität berechnet, was den Cashflow während der Bauphase erleichtern kann.
• Käufer sollten ihren Zeitplan für die Kreditgenehmigung mit dem erwarteten ersten Zahlungsaufruf des Entwicklers abstimmen, da Verzögerungen bei der Kreditbearbeitung einen Kauf verzögern können.

Kosten jenseits des Kredits selbst

Bei der Budgetplanung für einen Immobilienkauf auf Mauritius sollten Sie Kosten berücksichtigen, die über den Kaufpreis und die Anzahlung hinausgehen:

• Notargebühren, im Allgemeinen ein Prozentsatz des Kaufpreises, die die Erstellung und Registrierung der Kaufurkunde abdecken.
• Registrierungsgebühr, zahlbar an die Mauritius Revenue Authority, wobei die Sätze und Ausnahmen je nach Käuferkategorie und Immobilientyp variieren.
• Bankbearbeitungs- oder Bearbeitungsgebühren für das Darlehen selbst.
• Immobiliengutachterkosten, die oft vom Kreditgeber vor Genehmigung einer Fazilität verlangt werden.
• Versicherungen, einschließlich Gebäudeversicherung und manchmal Lebensversicherung, die an das Darlehen gebunden ist.

Ihre Chancen auf Genehmigung verbessern

• Holen Sie eine formelle Vorabgenehmigung oder eine grundsätzliche Zusage von einer Bank ein, bevor Sie Angebote machen, insbesondere für begehrte Wiederverkaufsobjekte in den buy-Angeboten.
• Halten Sie Einkommens- und Spardokumente gut organisiert, besonders wenn Sie selbstständig sind oder in einer Fremdwährung bezahlt werden.
• Vermeiden Sie es, in den Monaten vor der Antragstellung neue Schulden aufzunehmen oder große, unerklärliche Überweisungen auf Ihre Konten vorzunehmen, da dies die Bonitäts- und Mittelherkunftsprüfungen erschweren kann.
• Vergleichen Sie Angebote von mehr als einer Bank, da Margen, Gebühren und Flexibilität erheblich variieren können.

Vermietung einer finanzierten Immobilie

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie zu vermieten, sei es langfristig über rent-Angebote oder kurzfristig (siehe unseren Leitfaden zu short-term rentals and Airbnb rules), werden einige Banken die erwarteten Mieteinnahmen in die Bonitätsprüfung einbeziehen, allerdings in der Regel mit einem ermäßigten Prozentsatz, um Leerstand und Verwaltungskosten zu berücksichtigen. Eine property management-Vereinbarung kann auch einen Mietertragsfall stärken, da sie einen strukturierten Ansatz für Belegung und Wartung demonstriert.

Sprechen Sie mit Olaya Properties

Die Finanzierung ist oft der Teil eines Mauritius-Kaufs, den Käufer, insbesondere diejenigen im Ausland, am ungewohntesten finden. Olaya Properties arbeitet mit lokalen Banken zusammen und kann Ihnen helfen, die Abfolge von Besichtigung, Reservierung und Kreditantrag zu strukturieren, damit die Finanzierung nicht zum Engpass bei Ihrem Kauf wird, egal ob Sie sich buy-Angebote oder new developments ansehen.

Kontaktieren Sie uns über unsere contact page, rufen Sie +230 5511 1510 an oder senden Sie eine E-Mail an sales@olaya.mu, um Finanzierungsoptionen für Ihren Kauf zu besprechen.